Seguro fiança é alternativa prática na locação de imóveis

Quem já alugou algum imóvel sabe. Todo contrato de aluguel de imóvel exige uma garantia de que os valores vão ser honrados mesmo que o locatário (inquilino) tenha algum problema financeiro durante o tempo contrato. A Lei de Locações (Lei 8.245/91) traz como opções de garantia: fiança, caução, seguro fiança locatícia e cessão de quotas de fundo de investimento. Cada uma com suas características.

Para fiança, por exemplo, é preciso o locatário apontar outra pessoa que se disponha a responder, caso o pagamento não seja feito, por sua dívida de locação. Portanto, não pode ser qualquer pessoa, ela precisa comprovar condições financeiras e patrimoniais para isso. Já a caução pode ser feita oferecendo um bem imóvel ou valor em dinheiro (em geral três vezes o valor do aluguel), já no início do contrato. E na cessão de quotas de fundo de investimento, o locatário realiza a aplicação de dinheiro em uma instituição financeira, e o locador pode receber o valor devido por meio dessas cotas.

Já o seguro fiança é uma forma de garantia locatícia que não exige nem pedir a algum conhecido o favor do compromisso da fiança, nem dispor de um montante de dinheiro que pode ser inviável ao futuro inquilino. “O seguro fiança é uma modalidade de garantia, expressamente prevista na Lei 8.245/91, a ser contratado pelo locatário em benefício e proveito do locador, que é quem terá direito de receber a indenização em caso de sinistro (falta de pagamento pelo locatário)”, esclarece Roberto da Silva Rocha, advogado especialista em direito imobiliário e sócio na FRK Advogados. O prêmio do seguro fiança acaba sendo mais acessível, pois pode ser parcelado. Assim, o locatário desembolsa um valor menor por mês e fica assegurado por todo o período da locação. Também costuma ter aprovação mais ágil que as demais garantias. “Costumamos sugerir o seguro fiança como garantia por considerá-lo seguro juridicamente, além de outras vantagens, como rapidez, simplicidade e economia de recursos”, comenta Roberto Rocha. 

Para o locador (proprietário do imóvel), o seguro fiança também oferece vantagens. Caso o locatário deixe de pagar o aluguel, o proprietário do imóvel recebe da seguradora o valor em atraso e as multas previstas no contrato, além das coberturas adicionais contratadas (como condomínio, reparos etc.). Há auxílio da seguradora em questões jurídicas relacionadas ao contrato de locação. “E robustez da garantia prestada, já que as seguradoras que costumam disponibilizar este tipo de garantia são conglomerados sólidos”, acrescenta Rocha.  As imobiliárias também ganham com maior agilidade para fechar o negócio, a segurança quanto ao recebimento de valores e a transferência à seguradora da análise da situação financeira e cadastral do locatário, elenca o advogado.

O que levar em conta na hora de contratar o seguro fiança locatícia

No momento da locação, é preciso se analisar bem a cobertura que está sendo contratada. A lei estabelece que o seguro de fiança deve abranger a totalidade das obrigações do locatário.  Desse modo, o ideal é que todas as obrigações financeiras do locatário, negociadas no contrato de locação, façam parte do risco contratado com a seguradora. “Acaba-se contratando cobertura para determinadas obrigações apenas. Portanto, o inquilino sempre deve estar atento de que o descumprimento de uma obrigação que não tenha cobertura, não receberá o amparo do seguro”, alerta Maria Izabel Indrusiak Pereira, advogada especialista em Seguros pela Escola de Negócios e Seguros e sócia do escritório CJosias & Ferrer Advogados Associados. Segundo a Lei de Locações, quem escolhe o tipo de garantia para a locação é o proprietário do imóvel. Entretanto, conforme Maria Izabel, o locatário não é obrigado a aceitar a seguradora que seja parceira da imobiliária ou locador.

Rocha acrescenta que é importante o locador avaliar os termos da apólice de seguro para constatar se estão cobertos, além do aluguel, outros encargos como valores de IPTU, taxa de condomínio, água, luz, gás, danos físicos, multa rescisória etc.. “Essas coberturas podem ser incluídas e devem ser negociadas com o locatário no momento da celebração do contrato de locação”, diz. E salienta ainda que o locador se certifique de que o locatário está pagando o prêmio do seguro fiança, pois caso contrário, cabe a ele fazer o pagamento para manter a garantia do seguro.

Seguro fiança segue tendência de expansão

“Não há dúvidas de que por se tratar de uma garantia ágil e segura, o contrato de seguro fiança venha cada vez mais se consolidando no mercado. Entendo ser bem positiva para o mercado a utilização desse produto”, opina Maria Izabel. A Superintendência de Seguros Privados (Susep) registrou, no último relatório de dados do setor de seguros (maio de 2022), um crescimento de mais de 30% dessa modalidade de garantia locatícia (em abril chegou a 27% e março a 20%), demonstrando tendência de expansão.

 “O seguro fiança é destinado para qualquer tipo de locação. Não há restrições com relação ao imóvel”, afirma Arnaldo Bechara, diretor de Automóvel, RD Massificados e Precificação da Tokio Marine. “Porém, o pretendente (possível inquilino/interessado) à locação deve passar por uma análise de crédito, e comprovar rendimentos suficientes para arcar com os custos da locação”, ressalva. Ele explica ainda que o cálculo do seguro é baseado no valor do aluguel mensal e dos encargos, do tempo do contrato de locação e pode variar conforme o perfil do locatário. 

Além dos benefícios já apontados, o seguro fiança da Tokio Marine oferece ainda ao locatário serviços de assistência para reparos no imóvel e até em eletrodomésticos. Os serviços incluem chaveiro, eletricista, encanador, desentupimento pias e ralos, reparo de geladeira, máquina de lavar, micro-ondas, limpeza de caixa d’água, calhas entre outros. O locatário pode solicitar assistência a qualquer tempo durante o contrato.

Conteúdo exclusivo publicado na Revista MundoCoop – Edição 107