Cooperativas aumentam a oferta de habitação a preços mais acessíveis – Francisco Rocha Antunes, fundador e CEO da MOME

A ideia de reavivar o cooperativismo parece estar ganhando força em Portugal, como uma solução a ser considerada para aumentar a oferta de moradias no país, especificamente a preços acessíveis para a maioria da população. Em uma entrevista ao idealista/news, Francisco Rocha Antunes, fundador e CEO da MOME, uma empresa de gestão de cooperativas habitacionais profissionais que atualmente se concentra na região do Grande Porto, disse. “As cooperativas aumentam a oferta de habitação a preços mais acessíveis, permitindo que um maior número de pessoas tenha acesso a uma casa própria”, afirma.

Enfatizando que “o modelo cooperativo tem como principal objetivo a compra de casas a preço de custo”, o gerente acrescenta que o compromisso da MOME “em termos de valor das casas é que elas permaneçam 20% abaixo do valor de mercado onde estão localizadas”.

Atualmente, a empresa está desenvolvendo dois projetos: o Pedras.coop, em Lavadores, Vila Nova de Gaia, e o Hera.coop, no Carvalhido, Porto. “Representam um investimento de cerca de 40 milhões de euros, num total de 60 habitações, e estarão concluídos em 2025 e 2026, respectivamente”, revela Francisco Rocha Antunes, levantando um pouco o véu sobre os investimentos e projetos futuros: “Num horizonte de cinco anos, pretendemos construir cerca de 1.500 novas habitações, promovendo entre quatro a cinco novas cooperativas por ano a partir de 2024, com um investimento cooperativo total de 700 milhões de euros”.

A solução de optar por modelos cooperativos no segmento residencial também não parece estar perdida para o Governo, pois a Ministra da Habitação, Marina Gonçalves, afirmou recentemente que o Governo ainda está desenhando a linha de financiamento para as cooperativas, e que “a ideia é que seja subsidiada”. Sobre essa questão, o fundador e CEO da MOME – ele também é presidente do Urban Land Institute (ULI) Portugal – diz que tem acompanhado “o desenvolvimento do programa Mais Habitação”, mas afirma que ainda não consegue “entender especificamente o que o governo pretende fazer de concreto em relação às cooperativas”.

A MOME foi fundada em 2021, em plena pandemia. Qual é a sua avaliação da atividade da empresa?

A dimensão global do desafio habitacional faz com que diferentes soluções tenham sido definidas e testadas ao longo do tempo, adaptadas a cada contexto histórico, tecnológico, social e cultural. Nosso conhecimento do que é feito de melhor em todo o mundo nos permite estruturar soluções e modelos de articulação de parceiros adaptados aos desafios e às realidades locais das áreas em que desenvolvemos projetos. O modelo cooperativo cria, assim, oportunidades de transferir a uma maioria de pessoas vantagens que se materializam na possibilidade de adquirir uma casa a preço de custo, em um processo no qual elas têm pleno acesso ao mecanismo de formação de preço de sua casa.

Numa altura em que a habitação é um dos principais problemas dos portugueses (e não só), acreditamos que a nossa proposta de valor pode ser uma verdadeira solução, apresentando habitação de qualidade a preço de custo. Colocamos as pessoas no centro das soluções, criando as condições para que mais pessoas possam ter casas concebidas e destinadas a elas. Nosso objetivo é contribuir para a transformação das comunidades a fim de alcançar uma vida coletiva urbana sustentável.

Até o momento, temos sido recebidos positivamente pelo mercado e queremos continuar a trajetória de crescimento e melhorar a eficiência dos processos e a capacidade de agregar valor aos projetos já em desenvolvimento e a outros que estão no horizonte.

A MOME “se destaca no projeto, desenvolvimento e construção de soluções habitacionais funcionais, confortáveis e ecológicas a preços econômicos”. Como isso é possível?

O modelo cooperativo tem como principal objetivo a aquisição de moradias a preço de custo. Sem intermediários, podemos oferecer às pessoas a melhor versão possível de uma casa, com o melhor custo possível. O processo MOME é muito eficiente em termos de tempo, custo e escala. O primeiro passo é a montagem: o MOME identifica um local, desenvolve e contrata os projetos arquitetônicos e especializados, bem como as obras de construção. Nessa fase, garantimos o estudo de mercado, a apresentação de licenças e todos os projetos necessários para viabilizar o empreendimento. Também garantimos o financiamento da construção e o cronograma de desenvolvimento da cooperativa. A cooperativa é então formalmente constituída.

Em seguida, vem a fase de filiação, na qual as partes interessadas apresentam uma proposta simples de filiação que nos permite analisar a viabilidade financeira de cada candidato para o projeto ao qual está se candidatando. Por meio de nosso site, qualquer pessoa pode solicitar a pré-adesão para agendar uma sessão com nossa equipe e conhecer todos os detalhes. Depois que a cooperativa tiver reunido todos os cooperados, a construção começa.

“Numa altura em que a habitação é um dos principais problemas que os portugueses enfrentam (e não só), acreditamos que a nossa proposta de valor pode ser uma verdadeira solução, apresentando habitação de qualidade a preço de custo (…) É nosso objetivo contribuir para a transformação das comunidades de forma a alcançar uma vida coletiva urbana sustentável”.

Em seguida, ocorre a construção das casas. O tempo de construção sempre dependerá do projeto e da definição do cronograma. Os funcionários da incorporação podem acompanhar o andamento da obra com visitas programadas e também por meio de atualizações no site. Uma vez concluídas as obras, a última etapa é a entrega das casas aos agentes de desenvolvimento. A MOME realizará todo o processo de urbanização para que os títulos de propriedade finais das casas possam ser emitidos.

O processo de desenvolvimento imobiliário é sempre realizado com o objetivo de reduzir progressivamente a pegada de carbono das construções, por meio de uma busca sistemática pelas soluções mais sustentáveis em cada parte desse processo.

Fale-nos um pouco sobre os projetos que a MOME está desenvolvendo em Gaia e no Porto

Os primeiros projetos – Pedras.coop, em Lavadores, Vila Nova de Gaia, e Hera.coop, em Carvalhido, Porto – já estão em desenvolvimento, representando um investimento de cerca de 40 milhões de euros, em um total de 60 casas, e serão concluídos em 2025 e 2026, respectivamente. Nosso compromisso em relação aos valores das residências é de que eles serão 20% abaixo do valor de mercado onde estão localizados.

No caso do Pedras.coop, estamos falando de uma área onde uma casa equivalente à que estamos desenvolvendo custa cerca de um milhão de euros. Nosso objetivo é que o preço de venda seja 20% abaixo do valor de mercado quando abrirmos as adesões.

No caso da Hera.coop, o objetivo é o mesmo: disponibilizar moradias aos membros da cooperativa por um preço 20% abaixo do valor de mercado quando abrirmos as adesões.

“Nosso compromisso com os valores das moradias é que elas devem estar 20% abaixo do valor do mercado onde estão localizadas (…) Em um horizonte de cinco anos, pretendemos construir cerca de 1.500 novas moradias, promovendo entre quatro e cinco novas cooperativas por ano a partir de 2024, com um investimento total da cooperativa de 700 milhões de euros”.

O MOME pretende desenvolver cinco novas cooperativas por ano a partir de 2024. O que pode nos dizer sobre esses projetos?

Em um horizonte de cinco anos, pretendemos construir cerca de 1.500 novas unidades habitacionais, promovendo entre quatro e cinco novas cooperativas por ano a partir de 2024, com um investimento total em cooperativas de 700 milhões de euros. Nesta primeira fase do projeto, vamos nos concentrar exclusivamente no desenvolvimento de cooperativas habitacionais na região do Porto, em locais ainda a serem definidos. Iniciamos um processo de análise sistemática dos terrenos disponíveis para construção para garantir que tenhamos a capacidade de atingir esses objetivos.

Até onde vão as ambições do MOME?

Por enquanto, queremos e estamos desenvolvendo cooperativas habitacionais apenas na região do Porto, mas não excluímos a possibilidade de estender nossos serviços a outras partes do país no futuro. Também não estamos negligenciando a implementação de outras formas de organização, pois o modelo que estamos desenvolvendo se aplica a todos os segmentos.

“(…) Acima de tudo, queremos ser uma solução e dar às pessoas acesso à melhor versão da sua casa, dentro das suas capacidades financeiras, e criar as condições para que mais pessoas possam ter casas desenhadas e destinadas a elas”.

Neste momento, acima de tudo, queremos ser uma solução e dar às pessoas acesso à melhor versão de sua casa, dentro de suas capacidades financeiras, e criar as condições para que mais pessoas tenham casas projetadas e destinadas a elas. No longo prazo, queremos contribuir para acelerar a mudança da sociedade em direção a uma vida urbana coletiva mais sustentável.

Qual é a importância das cooperativas e desse modelo de negócios para aumentar a oferta de moradias em Portugal, especificamente para a classe média portuguesa?

As cooperativas têm uma importância significativa na oferta de moradias em Portugal, não apenas para a classe média, mas também para todos os outros, pois oferecem uma alternativa viável às opções tradicionais de compra de casa. Portanto, esse modelo de negócios pode ser uma parte importante do caminho, permitindo que várias pessoas se associem para construir uma casa juntas, compartilhando os custos e benefícios do investimento e se beneficiando do efeito de escala que essa parceria traz. O modelo cooperativo permite abordar a gama de custos envolvidos na construção de moradias de forma racional e aberta, pois são somados apenas os custos de desenvolvimento da moradia, eliminando a necessidade de remunerar o capital investido, já que cada cooperado investe diretamente em sua casa.

“As cooperativas têm uma importância significativa na oferta de habitação em Portugal, não só para a classe média, mas também para todos os outros, uma vez que constituem uma alternativa viável às opções tradicionais de aquisição de habitação (…) As cooperativas aumentam a oferta de habitação mais acessível (…)”.

Dessa forma, as cooperativas aumentam a oferta de moradias mais econômicas, permitindo que mais pessoas tenham acesso à casa própria. Além disso, o envolvimento dos membros da cooperativa no processo de construção e gerenciamento de moradias promove a responsabilidade coletiva e a solidariedade entre os participantes, tornando a compra de moradias mais informada, transparente e consciente dos desafios de construir casas adaptadas aos novos tempos.

Pelo fato de a moradia ser a preço de custo, algumas pessoas pensam que as cooperativas habitacionais atendem apenas às necessidades daqueles que não têm uma renda alta, o que não faz sentido. Independentemente da capacidade financeira de cada indivíduo ou família, poupar e usar sua renda de forma eficiente é algo que funciona para todos. O modelo cooperativo permite que as pessoas comprem a melhor casa possível a preço de custo, independentemente de sua capacidade financeira. Se a economia estiver em torno de 20%, isso significa que uma família poderá economizar essa quantia e ter mais dinheiro ou morar em uma casa 20% mais cara do que normalmente poderia pagar. Essa é uma lógica que funciona tanto para pessoas de baixa renda quanto para aquelas com outras rendas.

“Embora as cooperativas sejam uma opção viável para o fornecimento de moradias, elas não são o único caminho a seguir (…)”.

Embora as cooperativas sejam uma opção viável para o fornecimento de moradias, elas não são o único caminho a seguir. É necessário um esforço conjunto dos setores público e privado para encontrar soluções sustentáveis e eficazes para o fornecimento de moradias em Portugal que atendam às necessidades da população em geral.

O governo também parece estar dando mais atenção, por meio do Mais Habitação, às cooperativas habitacionais. Elas estão abertas a colaborar com o governo?

Dado o atual cenário habitacional, estamos atentos ao desenvolvimento do programa Mais Habitação, mas ainda não podemos entender concretamente o que o governo pretende fazer de concreto com as cooperativas.

Estamos sempre abertos à colaboração com todos os órgãos do governo central e local, mas, por enquanto, estamos nos concentrando na análise dos planos de uso da terra para entender quais locais serão de maior interesse para o desenvolvimento de projetos habitacionais.

O que diferencia as moradias MOME de outras no mercado?

Nossa solução resulta em casas bem construídas, funcionais, confortáveis e ecológicas, com durabilidade garantida e, acima de tudo, a preço de custo. Graças aos mais de 30 anos de experiência de nossa equipe no desenvolvimento de projetos imobiliários, reunimos parceiros em uma economia de escala que dá acesso aos melhores profissionais e aos melhores talentos em arquitetura, engenharia, construção e gestão.

“Temos acompanhado de perto o desenvolvimento do programa Más Vivienda, mas ainda não conseguimos ver o que o governo pretende fazer especificamente com relação às cooperativas.

Ao profissionalizar, de forma pioneira, a gestão de cooperativas habitacionais, a MOME oferece uma ampla gama de serviços técnicos especializados em todos os aspectos envolvidos na criação de moradias, como projeto, licenciamento, financiamento, construção ou escritura. Dessa forma, a empresa cuida de todas as fases do projeto, desde a concepção até a escritura de cada unidade – incluindo as etapas de montagem, aplicação e análise de aderência, construção e entrega -, facilitando toda a burocracia e os trâmites necessários. Soma-se a isso um portfólio de experiência e confiabilidade comprovadas, sendo a MOME uma subsidiária da +urbano, empresa com vasta experiência no desenvolvimento de projetos imobiliários de referência no Porto e no norte de Portugal. Destacamos, a título de exemplo, a coordenação do processo de recuperação e modernização do Mercado do Bolhão, da Promenade dos Clérigos, do Bairro D. João I, do projeto Via Rápida-Viso ou da fábrica da ASA em Guimarães.

É uma moradia que leva em conta os requisitos mais exigidos na era pós-pandemia (mais varandas, espaço para escritórios, etc.)?

Sem dúvida. No caso da Pedras.coop, temos casas com uma entrada ampla através de um pátio, que a define e mantém uma relação multifuncional com a garagem, a cozinha e a sala de jantar. Esse pátio pode ser um espaço de jantar, um espaço de estar ou um espaço de apoio aos quartos. O interior das casas convida a reuniões familiares. A cozinha, um elemento central, realizada em harmonia com a área de jantar, foi projetada para a vida cotidiana das famílias contemporâneas. Essa área flui para as salas de estar, onde eles podem relaxar sem perder de vista o frenesi da sala de jantar. A casa é transparente. No andar de cima, há três ou quatro suítes, conectadas por um corredor cheio de luz. Com a privacidade proporcionada pelas suítes, com exposição solar variada e vista para o verde, elas se beneficiam de toda a tranquilidade necessária para uma boa noite de sono.

Quanto aos principais recursos técnicos do empreendimento, eles já são NZEB – Nearly Zero-Energy Buildings, ou seja, edifícios com emissões quase nulas e eficiência energética muito alta – e até mesmo a pouca energia de que necessitam provém, em sua maior parte, de fontes renováveis produzidas no local.

“Acreditamos que a adoção progressiva de métodos modernos de construção, com o aumento da produção de componentes fora do local, contribuirá para uma moradia mais sustentável sem encarecê-la”.

No projeto Hera.coop, mais embrionário, teremos pequenos blocos de apartamentos com metas de descarbonização muito ambiciosas que incorporam formas passivas de reduzir significativamente o consumo de energia e, ao mesmo tempo, manter altos níveis de conforto térmico.

A sustentabilidade também é crucial para a MOME. Como você constrói moradias sustentáveis a um preço 20% abaixo do mercado?

A busca pelas melhores maneiras de construir com uma redução sucessiva do impacto do carbono é possível usando projetistas que tenham o mesmo entendimento do que deve ser o processo de construção e colaborando com empresas de construção que já tenham iniciado sua própria jornada de descarbonização.

A digitalização progressiva de todo o processo permite maior rigor e eficiência nos métodos de trabalho, otimizando toda a cadeia de criação de valor.

Acreditamos que a adoção progressiva de métodos de construção modernos, com o aumento da produção de componentes fora do local de construção, contribuirá para a construção de moradias mais sustentáveis sem encarecê-las.

Fonte: Idealista